而面对一线城市房价暴涨,北上广深等一线城市房价涨幅领跑全国威尼斯手机平台。节后多地楼市的火爆程度令人咂舌,裹着棉被半夜排队买房、房地产交易中心水泄不通、新房去化加速、房企涨价预期强烈、二手房业主坐地起价等成功抢下了“头条”。国家统计局的数据也显示,北上广深等一线城市房价涨幅领跑全国,深圳同比涨幅更是超过五成。业内人士表示,去库存依然是今年楼市的主旋律,楼市或将在下半年步入调整期。另外,消费者不应过分恐慌,避免盲目入市。

一线楼市库存不足成涨价主因 专家料政策或收紧

京华时报记者桂瑰邢飞 京华时报制图谢瑶

3月4日电2月全国百城房价指数日前公布,环比、同比均连续第七个月双涨。其中,北京、上海、深圳等一线城市房价更是出现“暴涨”,甚至一些二线城市也加入涨价行列。北京某地产中介人士表示,北京所谓暴涨的房子也分区域,并非全面大幅涨价。而面对一线城市房价暴涨,有专家分析认为,一线城市的楼市受热捧,实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关,未来政策收紧的可能性也比较大。

□市场现象

中介:房价暴涨也分区域 曾有10人抢1套房源

热点城市出现抢房潮

传统的楼市淡季今年却淡不起来。据北京链家地产的一名经纪人介绍,今年开年以来二手房房东惜售心理日益严重,跳价情况屡有发生,其所负责的区域甚至出现10人抢一套房源的现状,呈现出强势的卖方市场。由于房价大幅上涨,部分业主宁愿毁约支付违约金进而坐地涨价。

春节后,包括上海、广州、北京、深圳、南京、杭州等一线城市和热点二线城市在内的楼市迅速升温。

不过,该经纪人同时表示,所谓暴涨的房子也分区域,并非全面大幅涨价。“有些区域便宜的房子先卖了,剩下的就是贵的了,外界就容易误认为是涨价。”

上海楼市的火爆行情遍地开花。据媒体报道,路劲上海派在开盘前吸引了近百位购房者连夜排队,甚至有购房者裹着被子排队。

新房交易数据也堪称“火热”。根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告,2月全国100个城市住宅平均价格为11092元/平方米,环比上涨0.60%,涨幅较上月扩大0.18个百分点;同比上涨5.25%,涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看,全国百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨,涨幅均有所扩大。

2月27日上午,上海宝山区购房者将宝山房地产交易中心里外围得水泄不通,排队的人流从4楼交易大厅一直排到了1楼入口处,直接导致同泰路交通发生严重拥堵。另据了解,2月15日,普陀区某楼盘项目加推了92套房源,加推成交价上涨了近14%,单价涨幅超过每平方米6000元。据《第一财经日报》报道,2月21日,上海虹口区内环里某新楼盘推出的352套房源销售一空,每套房屋的销售均价接近1000万元。

通过梳理不难发现,销售最热地区仍是北上广深等一线城市。例如,近日北京出现的“日光盘”,某项目加推72套新房源,2小时售罄,销售金额达2亿元;上周末,上海单价8万元/平方米的某楼盘开盘即售罄;深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。

广州楼市也不示弱。近日,位于广州的万科山景城项目加推,在500人到场的情况下,开盘半小时被抢购一空。另外,位于广州番禺万博商务区内的奥园国际中心项目,27日首次推出公寓产品,至当日中午,所推房源已去化近九成。

中指院报告分析,政策方面,在去库存的政策导向下,中央继续实施积极的信贷和财政政策。2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例,进一步刺激刚需及部分改善性需求群体的购买力。2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知,进一步为各地楼市拓宽通道。

北京的房地产市场也在春节后迅速升温,截至2月26日,北京今年二手房签约已经高达36413套,同比上涨86.7%。从签约价格看,春节后北京二手房签约均价达到了3.82万,环比涨幅达到了1.5%。新房方面,北京2月入市的3个项目单次推盘量均不超过百套,此次开盘价格也均出现上涨,涨幅在1000-2000元/平方米。其中恒华湖公馆1小时售罄,金融街中心也仅2小时即售罄。

一线楼市库存不足成涨价主因

部分二线城市楼市也表现出色。2月27日,绿城地铁杨柳郡项目388套房源加推入市,认筹量超过了1400组,严重供不应求,上午8点30分购房现场就被购房者挤得水泄不通。旺盛的购房需求成为支撑房价上涨的动力,透明售房网资料显示,在40家被调查的杭州楼盘中,涨价楼盘与不涨价楼盘比例达到3:1。

“一线楼市受热捧,实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受采访时表示,从一线城市的库存量来看,实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。去库存周期远远低于12个月,而且从短期看,也不可能实现库存规模的快速补给,这都使得一线城市楼市在短期看容易大涨。

国家统计局2月26日公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。

另外,从投资的增值属性看,在资本市场动荡的情况下,一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业,更容易受到一些改善型购房者的认可。值得一提的是,个别二线城市也正加入这一行列。去年年初房价还大跌近一半的杭州,近日出现排队买房现象,南京等多地也出现类似现象。

□购房故事

对于三四线城市房价,有业内人士表示,许多房地产开发企业资金成本高企,资金链紧绷,不排除房价会进入下行通道。

准新郎后悔节前没买房

事实上,一线城市房价暴涨的背后还存在违规交易推手。日前,链家地产上海公司便卷入违规放贷风波,被媒体质疑是高房价的幕后推手。相当部分房产中介等利用高度不对称的信息优势,通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷款等,对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

“本来说春节过后去看房,谁知竟然涨这么多,一天一个价。”提起这几天上海火爆的楼市,小张懊悔不已。

在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来,部分投机行为也拉高了房价,以至于刚需难以得到满足。他建议,下一步,化解房地产库存要有治本之策,应开辟一个准商品房市场,也即,只允许买而在一定期限内不允许卖的自住性或改善性商品房市场。

小张是浦东一家知名高科技公司的技术骨干,因为即将结婚,他从去年年底开始在上海看房,“我的预算是300万,年前这个价位的房子在上海外环还有不少房源。当时觉得可选择房源多,所以打算过完年再看”。让小张没想到的是,过了一个春节,去年有意向的房子单价每平米已经涨了至少5000元,业主都是几十万几十万地往上调高报价。“最近我的任务就是抓紧买,价格涨了也要买,再不买,更买不到了。”

清华大学政治经济学研究中心主任刘志彪则表示,要用价格手段平衡关系,保持房地产价格不下跌也有限上涨,保持在正常投资收益效率之内,而不能有暴利,否则去库存是做不到的。

□原因分析

有媒体评论称,房价暴涨不仅不利于培育健康稳定的房地产市场,还会对实体经济造成一定的冲击。目前大部分的刚需购房者都是年轻人,他们资金不足,有不少人购房还需啃老。房价异常暴涨,使本已趋向理智的市场局面可能再度被打破。因此,保持价格相对平稳,无论是对开发商去库存,还是坚定购房者购买信心,都是一举多得的做法。

多种因素推高楼市热度

专家预计一线楼市政策或收紧 多地官方已表态

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线楼市受热捧,实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。从一线城市的库存量来看,实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。严跃进表示,去库存周期远远低于12个月,而且从短期看,也不可能实现库存规模的快速补给,这都使得一线城市楼市短期看容易大涨。另外,从投资的增值属性看,在资本市场动荡的情况下,一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业,更容易受到一些改善型购房者的认可。

针对楼市开年火热的现状,严跃进认为,未来出台收紧政策的可能性比较大。目前,一线城市政府面临的压力是,在去库存的同时房价的上涨压力又开始增加,近期的各类调研也正在展开。

同策咨询研究部总监张宏伟认为上述城市楼市出现了“恐慌性”购房,且“恐慌性”购房是由于多种因素引起的,具体来讲有“救市”政策频发、“自住需求+改善需求”两股力量积极入市、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市、“地王”频现助推楼市火热、“少量多批”、捂盘惜售等营销手段炒作、宽松的货币政策、高净值人群资产配置需求等八大现象助推一线城市和部分二线城市楼市出现恐慌性购房与“日光盘”频现。

在严跃进看来,收紧政策可能体现为以下几点。第一,原有的限购政策不放松,同时会严格购房的资格审核,防范各类投资投机者违规进入楼市。第二是,由于过去的限购政策边际效力在减弱,尤其是陆陆续续会有一些购房者符合限购条件,所以在购房方面没有太大的障碍。反思限购政策可能也是政策收紧里的重点内容。第三是,政府对近期交易可能会进行一次大的查处,政府可能对各类违规交易或违规跳价的现象进行打击。第四是,对目前的商业银行贷款政策可能会做调整,有序控制信贷资源的发放。

□监管动作

事实上,当前上海楼市的火热似乎已引起官方的警觉。上海市发改委近日发文,明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%,郊区将不低于60%。此外,此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

多地开始酝酿调控政策

深圳官方也就房价调控问题有过多次明确表态。深圳市市长许勤在年初时表示,市政府正在研究调控政策,确保房价处在合理区间。2月24日,深圳市住建局局长杨胜军出席活动时表示,政府正在研究措施调控房价,同时会加大保障性住房建设的力度;26日,深圳市规划国土委副主任乔恒利也表示,深圳将继续执行住房限购政策,控制投机需求。

针对今年以来一些城市房价上涨过快的现状,房地产相关部门已经开始酝酿研究调控政策。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,政策会有针对性地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为,让房价回归基本面驱动。他预计,各地调控政策出台以后,未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。

数据显示,1月份深圳房价同比涨幅达52.7%,已连续14个月领涨全国。新年以来,深圳官方就房价问题多次明确表态。2月24日,深圳市住建局局长杨胜军出席公开活动时表示,深圳政府正在研究采取措施调控房价;同时会加大保障性住房建设的力度。2月26日,在深圳进行的《深圳经济转型和结构调整情况新闻发布会》上,深圳市规划国土委副主任乔恒利对深圳高房价进行回应:深圳正在研究有关房地产调控政策,将继续执行住房限购政策,严格控制投资投机需求。

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上海市住建委2月28日表示,住建部门将会同相关管理部门加强对交易秩序的监管,对散布不实信息的房地产中介机构将予以严肃处理。除了加强对交易秩序的监管,保证交易大厅正常交易外,上海楼市的疯狂表现已引发监管层注意,有市场消息称,上海二套房贷将会收紧。

□后市预测

去库存仍是楼市主基调

“一线城市现在房地产的表现是很正常的,唯一不正常的就是疯涨。”经济学家马光远表示,一线城市的房价上涨有三个支撑:一是政策支撑,去库存政策尽管很多都不是冲着一线城市去的,但配给三四线城市的药,最终一定会进入一线城市的嘴里;二是供求关系,一线城市目前仍然是需大于供,去库存的压力并不大;三是未来的预期,未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。

不过,马光远表示,一线城市房价上涨并不意味着疯涨。在中国房地产的基本面已经告别短缺、中国城镇化的硬件建设已接近尾声的情况下,80%的城市因为巨大的库存,已经告别了房地产盛宴,这个格局在今年不会改变。今年中国房地产的主题仍然是“去库存”,而不是“涨价”。

一线城市政策可能收紧

在楼市火热的同时,一些业内人士也看到其中的风险。某房企负责人近日发文表示,现阶段也正是房地产潜在风险最大的阶段,待楼市高企近乎疯狂的状态出现时,再次强力调控打压的政策将不期而至。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,未来诸如上海这样的一线城市政策收紧的可能性是比较大的。收紧政策可能体现为:第一是原

有的限购政策不放松,同时会严格购房的资格审核;第二是过去的限购政策边际效力在减弱,陆续会有一些购房者符合限购条件,所以反思限购政策可能也是政策收紧里的重点内容;第三是对于近期的交易可能会进行一次大的查处,尤其是各类违规交易或违规跳价的现象可能会进行打击;第四是对目前的商业银行贷款政策可能会做调整,有序控制信贷资源的发放。

□投资建议

不必恐慌,警惕价格虚高

同策咨询研究部总监张宏伟认为,恐慌性购房之后,需求透支将导致热点城市在今年下半年进入调整期。

严跃进表示,对于购房者来说,在高房价面前不要恐慌。部分楼盘的虚高价格需要警惕,防止被房企或房东忽悠。同时在购房预算有限的情况下,建议购置市区小户型二手房,这比郊区的新房更有投资价值。

亚豪机构市场总监郭毅建议,对于自住型客群来说,首次置业者要抓紧置业,改善型购房要缩短卖买的间隔周期,尽量避免房价处于上涨通道中因为交易周期的原因造成购买力缩水。在支付能力范围内,关注产品、地段和配套这三方面。投资客建议选择未来规划定位前景清晰明确,且推进效率较快的区域。

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