业主们对金瑞物业公司日常管理并不满意,但金瑞物业服务有限公司拒绝退出小区管理,于是在今年9月28日,小区业委会把它告上了法庭。12月28日,南宁西乡塘法院开庭审理了此案,但没有当庭宣判。云星城市春天小区业主们的此次维权活动,得到了南宁十多个小区业主代表们的支持。

(李思 陈新 石岩)

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业主要求物业退出十多个小区来声援

业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费,进而要求解除物业管理合同?同样,物业管理公司能否以业主拒交物业管理费而停止物业管理服务,并进而要求解除物业管理合同?4月17日上午九点,北京市朝阳区人民法院将召开“美然现象研讨会”,并邀请中国人民大学教授姚辉、华东政法大学教授高富平、最高人民法院民一庭副庭长程新文等专家参加研讨会。届时,中国法院网将对研讨会作图文直播。
“美然现象”背景材料:

猛犸新闻·东方今报记者 赵丹/文图

南宁云星城市春天小区的业委会曾多次求助《新闻在线》,反映业委会想更换物业却遭遇重重困难,还疑似因此引发了伤人事件,从今年六月份开始,《新闻在线》持续关注事件的进展,
今天上午,小区上百名业主再次组织了新物业进驻活动。

美然大事记:

地下停车位究竟归开发商还是业主,争论者多但进入司法程序者少。发生在郑州的一起“地下车位权属案”备受社会关注,尤其牵动广大业主的心。

快点走啊、快点走啊,拍照了,拍照了。

1、2002年,开发商
北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。
2、2004年8月9日,北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业公司。
3、2004年9月,业委会没有选定北京美晟物业管理有限公司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同的约定撤出小区并移交小区清册资料。
4、2004年12月上旬,业主选中北京城建物业公司。原物业公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。
5、2005年3月8日,北京市朝阳区美然动力街区业委会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。
6、2005年9月,北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。
7、2005年10月8日,北京美晟物业管理有限公司不服一审判决,提出上诉。
8、2005年12月20日,北京市第二中级人民法院终审判决北京美晟物业管理有限公司7日内撤出美然动力街区并移交物业管理用房和产权清册。
9、2005年12月26日,北京美晟物业管理有限公司以部分业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。
10、2006年1月初,美然动力街区业主自发成立小区巡逻队和清洁队。
11、2006年1月17日,朝阳区人民法院对新旧物业交接强制执行,北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区,四方佳园物业公司进驻小区。然而,产权清册、物业用房等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等北京美晟物业管理有限公司也未移交。
12、2006年2月5日,四方佳园物业公司撤出美然动力街区。

从2018年至今,该案经过一审业委会败诉、二审发回重审、原告开发商撤诉再次起诉,于12月10日在中牟县人民法院开庭审理。法院未当庭宣判。

南宁装修网了解到,相关人士赶到小区时,业主们正手持纸牌与物业保安对峙。纸牌上写着“金瑞请出去、绿清请进来”的字样,纸牌背面则是南宁市住房保障和房产管理局在今年3月下发的一份红头文件,上面明确指出“2010年,开发商未经过招投标选聘南宁金瑞物业服务有限公司进驻小区,相关行为涉嫌违法。”为此,小区业主多次要求南宁金瑞物业服务有限公司退出小区,停止物业管理行为,但遭到拒绝。期间,小区的业委会主任钱正云还遭到四名蒙面人伏击,头部受重伤。今天上午,他也出现在活动现场。

案情介绍

此前,该小区业委会主任曾指开发商派人到其老家“威胁”。

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2005年8月,北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。美然动力街区业委会称,小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》,明确约定小区业主委员会成立后,合同将自行终止。2004年8月,美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后,经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务,因此要求美晟房地产开发公司和美晟物业公司履行物业管理条例规定的清册义务,退出美然动力街区物业管理现场。但是美晟房地产开发公司和美晟物业公司认为美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用而拒绝履行清册义务并拒绝退出物业管理现场。

关注:“地下车位权属案”再开庭,未当庭宣判

南宁云星城市春天小区业委会主任钱正云:我们把这个《撤场通告》通过邮政特快专递寄到它的公司注册地法人代表签收,结果被邮政特快专递退回来。法人代表查无此人。

地下停车位究竟归开发商还是业主,但金瑞物业服务有限公司拒绝退出小区管理。法院判决

小区地下车位该归谁争议多,但进入司法程序的并不多。

业主们认为,南宁金瑞物业服务有限公司只有三级物业管理资质,按照住建部物业资质管理办法,面积达39万平方米的云星城市春天小区应当由一级物业管理公司来管理,而且业主们对金瑞物业公司日常管理并不满意,但金瑞物业服务有限公司拒绝退出小区管理,于是在今年9月28日,小区业委会把它告上了法庭。12月28日,南宁西乡塘法院开庭审理了此案,但没有当庭宣判。那么,业主们为什么不等判决就这么着急让旧物业离开呢?

2005年9月,朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后,美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉,并准备暂停供电、水、暖服务。因此案涉及小区数千名业主利益,且双方矛盾较深,处理不当极易引发群体性纠纷。为此,法院多次约见双方当事人,深入开展耐心细致的调解工作,避免了事态的恶化。此案经市第二中级法院二审维持了原判。
二审法院宣判后,美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费,对小区实行停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后,小区业主自发进行保安工作、自发进行小区保洁。
2006年1月17日经其申请,北京市朝阳区人民法院完成了现场移交手续的执行工作,四方佳园物业公司进驻该小区。

12月10日,备受关注的郑州“地下车位权属案”在中牟县人民法院开庭审理。涉事小区业主、业委会成员以及开发商的两位代理律师出庭。

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小区物业目前状况

该小区名为郑州市恒通新城小区,开发商是郑州恒通置业有限公司。

南宁云星城市春天小区业委会主任钱正云:我们在2016年12月26日跟新的中标物业公司,深圳绿清物业公司签订了合同。比如说我们按照今天进行交接,以后2017年1月1日这个收费就由新的物业公司来收费。

矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。在四方佳园物业管理公司进驻第二天即协同业委会向业主发出过渡时期收取物业费和供暖费的通知。此举得到了业主的广泛支持。但是同时也有业主就某些业委会委员涉嫌借机谋私一事向朝阳区三间房乡政府进行了举报。因此政府机构对于该小区的收费行为紧急叫停。因无法维持日常经营管理,四方佳园物业管理公司撤出了该小区的管理。美然动力街区前一段时期陷入了无人管理及业主内部信任的危机。目前该小区正处于临时物业公司管理时期。

2011年,该小区建设并于2013年竣工,原本规划1120个停车位,最后建成785个,都在地下,卖掉了400多个,剩余的出租给业主。

威尼斯手机平台 ,但从今天的情况来看,业委会的愿望落了空。现场除了金瑞物业公司的几十名保安外,公司管理层无一人现身。相关人士尝试电话联系公司负责人,但没有回应。不过,云星城市春天小区业主们的此次维权活动,得到了南宁十多个小区业主代表们的支持。尤其是在昨天,新闻频道报道了南宁广源国际社区业主不惧阻挠,终于有望成立业委会的报道后,大家更坚定了要团结起来,通过合法途径保障自己的权益。

问题提出

2017年6月1日,小区业委会更换了新物业公司深圳市恒博物业管理公司郑州分公司,将300多个车位没有卖出的车位收回“自治”,出租给业主,收益归公共所有。

南宁广源国际小区业主代表何先生:我觉得首先业主一定是要有自己的选择权。如果选择权都丧失了话,后面几乎无从谈起。

从业主购房入住被动接受前期物业管理,到对物业服务产生不满情绪;从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果;从人民法院依法审判到判决文书的强制执行;从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出;从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入,美然动力街区小区仿佛走了一圈又回到了从前。这一引起社会各界广泛关注和讨论的“美然现象”,正是我国目前物业管理纠纷现状的缩影。伴随着广大开发商、业主、物业管理企业及司法机关、行政机关和政府部门的惊讶、希望、喜悦、感叹、担忧和思考,“美然现象”教科书般的典型性和启发性使我们不禁要问,业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费,进而要求解除物业管理合同?同样,物业管理公司能否以业主拒交物业管理费而停止物业管理服务,并进而要求解除物业管理合同?

随后,该小区开发商将深圳市恒博物业管理公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理公司及恒通新城小区业主委员会三方告上法庭,要求归还300多个车位及车库,并赔偿被“侵占”期间的费用。

南宁丽园小区业主代表韦先生:我们的一些建设单位还有物业管理公司,还没有形成一个自觉依法来经营的这种习惯。我们的住房局还有一些其他相关的政府部门,对这一块的监督还不够得力。

围绕着375个地下停车位及16个车库归属问题,小区开发商将业委会告上法庭。

从2018年至今,该案经过一审业委会败诉、二审发回重审、原告开发商撤诉再次起诉,于12月10日在中牟县人民法院开庭审理。

10日,在中牟县人民法院,该小区开发商、业委会再度交锋。庭审持续到下午1点多,法院未当庭宣判。

对此结果,恒通新城小区业委会主任梁芳静表示,“我方认为本案应该先确权,再说侵权。”

插曲:小区跟开发商因停车位“杠”上了,业委会主任曾指被开发商“威胁”

此前,恒通新城小区业委会主任梁芳静曾反映,其老家父母曾遭“开发商派人上门‘威胁。’

梁讲述,11月26日上午,老家父母家中出现不明身份人员,对方所驾驶车辆为郑州牌照。

“他们上来就问是不是梁芳静家。我家人说是并反问他们是谁。”梁芳静回忆,对方撂下一句“小区的事儿不要再参与,后果自负!”就走了。

因担心父母及家人安危,梁报警求助,当地恼里派出所民警受理此事并立案。

梁芳静直指对方是开发商,是因为她此前带领全体小区业主在用水、供暖、房本、物业等问题方面维权,并多次对簿公堂,与开发商结下矛盾。

“目前,业委会正在与开发商地面185个车位按照规划许可证补建及地下车位权属进行诉讼。”梁芳静说。

但是,开发商——郑州恒通置业有限公司执行董事兼总经理徐军则向记者表示否认。

“我们从来没有威胁过她,一直都是她在威胁我们。”对于梁芳静所指,徐军再三予以否认,“她造谣生事。我们太守规矩了,一直被她欺负。”

12月10日,记者获悉,该案还在调查阶段。

观点:业主购房时一定要问清车位性质

地下车库到底该归谁,归业主共有还是开发商?每位业主都非常关注。但进入司法程序者并不多。

针对此事,河南荟智源策律师事务所律师赵世峰认为,住宅小区地下停车位或者车库,因其面积是否计入公摊面积或是否为人防工程等情况不同,其具体权属和处理方式也不尽相同。

赵世峰认为,如果地下车位已作为公摊面积予以分摊,则其产权应属于全体小业主共有。否则,地下车位的产权一般归属于开发商。但如果地下停车场系人防工程改建的,则无论是业主还是开发商,均无权出售,开发商或者业主如果要利用这些停车位,还需要与人防部门进行协商。

此事也给广大购房业主敲了警钟。赵世峰提醒,在对待地下停车位问题时,一定要向开发商详细询问该停车位的具体性质,是否可以买卖以及是否可以办理产权证等问题,进而选择是购买还是租赁,以免自身权益受到损失。

梳理:“地下车位权属案”大事记

2017年6月,位于郑州郑东新区的恒通新城小区业委会认为地下停车位属于全体业主所有,同物业公司一起将开发商还没有销售出去的375个地下车位和16个车库拿回,被开发商告上法庭。

2018年9月,郑州高新技术产业开发区人民法院作出一审判决,业委会和物业公司败诉。

2018年10月,业委会上诉至郑州市中级人民法院,要求撤销一审民事判决,依法改判或发回重审。

2019年2月,二审结果是撤销一审判决,发回重审。

2019年7月,该案延期开庭,原因是旁听人数远远大于庭审现场所能容纳的人数。

2019年8月,庭审现场搬到恒通新城小区院内,300余人到庭参与旁听。旁听者除了恒通新城小区业主代表,还包括40多个小区的业主委员会代表,20多个未成立业委会小区的代表。

2019年8月26日,开发商撤诉后再次提起诉讼,业委会提出管辖异议,开发商又上诉到河南省中级人民法院,最终,省中级人民法院裁定该案由中牟县人民法院审理。

2019年12月,中牟县人民法院公开审理此案,未当庭宣判。

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